SHM, AJB, dan PPJB: Apa Perbedaan dan Perannya dalam Jual Beli Tanah?

SHM merupakan hak atas tanah

Sertipikat Hak Milik (SHM) merupakan dokumen bukti hak atas tanah berstatus Hak Milik sesuai ketentuan pertanahan Indonesia. Saat membeli kavling, periksa apakah SHM sudah ada untuk bidang yang dipilih, masih berupa satu sertipikat induk, atau berada pada tahap pemecahan.

PPJB mengikat kesepakatan para pihak

PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli mencatat kesepakatan pembeli dan penjual, termasuk harga, tahapan pembayaran, kewajiban menyerahkan dokumen, batas waktu, dan penyelesaian jika ada kendala. Isi PPJB harus diperiksa dengan saksama karena tidak otomatis membaliknamakan hak ke pembeli.

AJB adalah akta jual beli tanah yang dibuat PPAT

AJB atau Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai syarat peralihan hak. Proses kemudian diikuti pendaftaran perubahan pemegang hak pada Kantor Pertanahan agar data pertanahan diperbarui.

Skenario yang perlu ditanyakan sebelum transaksi

• Apakah bidang tanah sudah mempunyai identitas tersendiri dan batas yang jelas?
• Siapa yang menanggung pajak, biaya akta, dan administrasi balik nama?
• Bagaimana jika sertipikat pecah per kavling belum selesai sesuai jadwal?
• Apa bukti pembayaran resmi dan siapa penerima dana?
• Dokumen apa yang menjadi syarat pelunasan serta serah terima?

Bagaimana dengan PPh dan BPHTB?

Pada transaksi tanah/bangunan, kewajiban pajak dapat mencakup PPh atas pengalihan dan BPHTB sesuai jenis transaksi serta aturan yang berlaku. Sebagian besar penjualan biasa menggunakan dasar PPh final 2,5% atas nilai pengalihan, tetapi terdapat pengecualian dan kondisi tarif khusus. BPHTB merupakan pajak daerah dan perhitungannya bergantung aturan daerah, nilai perolehan, dan pengurang yang relevan. Jangan menetapkan biaya tanpa memeriksa kasus dan daerahnya.